Ризики, пов’язані з неналежною реалізацією земельної реформи в Україні

Мартін Райзер, "Дзеркало тижня. Україна", №39, 2011

http://dt.ua/ECONOMICS/riziki,_povyazani_z_nenalezhnoyu_realizatsieyu_zemelnoyi_reformi_v_ukrayini-90500.html

Незабаром Верховна Рада України розпочне розглядати у першому читанні проект закону України «Про ринок земель», ухвалення якого дасть можливість скасувати мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Світовий банк у числі інших організацій тривалий час підтримував розвиток ринку земель в Україні. Однак нині ми бачимо ризик того, що мораторій на продаж земель може бути скасовано до створення умов для запровадження належного ринку земель. Наше занепокоєння пов’язане як із внесеним до парламенту проектом закону «Про ринок земель», так і з допоміжними інституціями, необхідними для роботи цього ринку.

Що стосується пропонованого документа, то під час майбутніх парламентських обговорень необхідно буде розв’язати такі дві найбільші проблеми. По-перше, цей законопроект накладає забагато обмежень на типи власників, які зможуть купувати землю. Наприклад, виключення юридичних осіб із числа потенційних власників і цілковита заборона купівлі землі іноземними громадянами призведуть до зниження попиту і, відповідно, до збереження низьких цін на землю. Такі норми також стримуватимуть інвестування в сільське господарство, хоча такі кошти вкрай потрібні для підвищення його продуктивності. Ці обмеження важко втілити на практиці і вони не в інтересах нинішніх власників землі. Переважне право на купівлю землі державою не забезпечує захисту. Натомість виникає ризик того, що земельна реформа в Україні може, хоч як це парадоксально, призвести до ренаціоналізації фермерських земель, що прямо протилежне намірам.

По-друге, зазначений законопроект, усупереч тому, що часто декларується, не створює умов для полегшення припливу фінансів у сільське господарство. Банки не можуть утримувати землі, взяті у заставу, оскільки вони як юридичні особи мусять продати їх упродовж шести місяців. До того ж на повторний продаж землі, здійснений не пізніше, ніж через п’ять років після її купівлі, накладатиметься високий податок, що також відлякуватиме від розвитку ринку іпотеки земель. Пропозиція заснувати державний земельний іпотечний банк є поганим замінником створення таких умов, за яких комерційні банки були б готові надавати кредити під заставу землі. Можна також передбачити механізми фінансування, зокрема такі, як договори про відстрочку платежів. Це дало б змогу сільськогосподарським виробникам, які мають обмежений доступ до кредитів, купувати землю під гарантію комерційних агрофінансових компаній. Суть проблеми полягає в тому, що актив, для якого встановлено численні обмеження стосовно тих, хто може ним володіти і його продавати, має низьку вартість як застава. Тож створення ринку таких активів навряд чи полегшить доступ до приватного фінансування.

Навіть якщо ці питання і можна буде вирішити, однак лише хорошої законодавчої бази недостатньо для того, щоб забезпечити ефективне функціонування в Україні ринку землі. Саме тому Світовий банк надавав підтримку в розробці нової комп’ютеризованої інформаційної системи кадастру, яку нині встановлюють в органах земельних ресурсів по всій країні. У цій системі зберігаються дані про розміщення земельних ділянок і їхніх власників. Ми очікуємо, що вона буде готова до середини 2012 року. Однак для захисту прав на землю та створення прозорої системи необхідно пов’язати цей кадастр із реєстром прав власності на землю, який веде Міністерство юстиції України. Такий зв’язок наразі відсутній, що спричиняє серйозні ризики. Крім того, для забезпечення ефективної роботи ринку земель необхідно, щоб усі учасники цього ринку мали доступ до інформації, яка стосується їхніх прав, а також до даних про якість земель та оцінку їхньої вартості. Покупці і продавці повинні мати право на апеляцію.

Результати опитування фермерів, проведене за нашої фінансової підтримки, свідчать про те, що більшість із них іще не готові до відкриття ринку земель. Ми погоджуємося з тим, що Україна не готова до цього. Юридичні та інституційні умови, необхідні для функціонування ефективного ринку земель в Україні, можна створити упродовж наступного року спільними зусиллями всіх зацікавлених сторін. Українські законодавці та політики не повинні підганяти цю реформу. Ризики того, що її буде здійснено неправильно, залишаються дуже високими.