Работа на дому

Мария Цатурян, "Коммерсантъ-Украина", №64, 2011

http://kommersant.ua/doc.html?docId=1624519

Падение рынка жилья прекратилось, и в I квартале строительная отрасль уже показала рост на 6,8%. В планах застройщиков на текущий год – завершить многие недостроенные объекты и увеличить предложение квартир на рынке первичного жилья. А ожидаемое снижение ставок по ипотечным кредитам до 15% годовых и прекращение двухлетнего периода падения цен на жилье, по мнению экспертов, ускорит приток средств на рынок.

Бездонное дно

Строительство оказалось самой пострадавшей отраслью экономики – за три кризисных года ее объем в денежном выражении сократился на 58%, до 43,2 млрд грн. "Кризис просто уничтожил рынок недвижимости. Если ранее люди охотно покупали жилье на этапе котлована, то в 2010 году было сложно продать даже готовые квартиры при наличии технического паспорта и акта принятия в эксплуатацию",– говорит директор по экономическим вопросам Argus Real Estate Игорь Черний. "В последние три года строительство нового жилья не начиналось, и сейчас на рынке вакуум – нет нового жилья",– отмечает президент Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе.

К началу прошлого года в Украине насчитывалось 4356 недостроенных жилищных сооружений общей площадью 16,3 млн кв. м, 2306 из которых – многоквартирные дома. Строительные работы полностью прекращены на 64,4% жилищных недостроях. Почти полное отсутствие кредитования и нового предложения на первичном рынке подстегнули падение цен на "вторичке". Максимальное снижение цен зафиксировано в сегменте жилья премиум-класса – 10-15%, эконом-класса – 5-8%. "Стремительная кризисная коррекция цен привела к тому, что вторичный рынок достиг весной прошлого года минимума, который сегодня постепенно преодолевается",– считает председатель комитета по аналитике Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) Всеволод Жоголев. По данным ССНУ на 8 апреля этого года, цена 1 кв. м жилья эконом-класса на вторичном рынке в Киеве снизилась с $2,6-3,2 тыс. до $1,81-1,85 тыс. Приобрести однокомнатную квартиру в домах гостиничного типа (площадью до 35 кв. м) можно за $51,8 тыс., стандартную однокомнатную (40 кв. м) – за $70,6 тыс., а двухкомнатную (свыше 50 кв. м) – за $96 тыс.

В регионах стоимость жилья составляет $740-1200 за кв. м. Самые дешевые квартиры можно приобрести в Чернигове, Сумах, Черкассах, самые дорогие – в Ялте, Одессе, Днепропетровске, Харькове, Львове. "Эти цены по сравнению с I кварталом 2010 года повысились на 0,5%. Рост спровоцировали не рыночные факторы, а психологические, а именно – ожидание того, что весной рынок выйдет из кризиса и цены пойдут в рост. Но объективно это далеко не так",– подчеркивает господин Черний.

Низкий старт

Но в I квартале текущего года строительство все же активизировалось. По данным Госстата, объем строительных работ вырос на 6,8%, до 7,79 млрд грн. Застройщики активно инвестировали в строительство объектов – рост на 9,3%, до 6,47 млрд грн,– тогда как вложения в подготовку строительных объектов увеличились на 6,3%, до 511 млн грн.

В то же время, по оценкам аналитиков, вырос и вторичный рынок. "Еще год назад граждане, имеющие средства на покупку квартиры, предпочитали подождать и размещали деньги на депозит. А теперь они покупают квартиры на вторичном рынке. Объем таких сделок по сравнению с прошлым годом увеличился на 25%",– рассказывает аналитик WIDevelopment Николай Багаев. Конкуренцию "вторичке" составляет первичное жилье, достройка которого планируется не только в Киеве. "Рынок 'первички' сейчас будет оживать за счет достройки замороженных объектов. Пока это единственная возможность удовлетворить спрос граждан на новое жилье",– отмечает господин Багаев.

Главное конкурентное преимущество "первички" в том, что стоимость кв. м в достраиваемых объектах пока намного ниже, чем готового жилья: "Квартиры в достраиваемых многоэтажных домах продаются по низкой цене – $1,2-1,4 тыс. за кв. м в столице и крупных городах, а в регионах – $0,5-0,7 тыс. Но существует серьезная опасность, что дом либо не будет достроен, либо возникнут проблемы со сдачей в эксплуатацию, поэтому покупать такие квартиры пока рискованно",– рассказывает Игорь Черний. "Сейчас, думаю, нельзя продать 'первичку' выше, чем за $1,5-1,7 тыс. за кв. м",– подчеркивает господин Парцхаладзе.

Государева помощь

Увеличить приток средств частных инвесторов в достройку жилья пытается и Кабинет министров, который с 2009 года начал реализацию программы "Доступное жилье". Согласно ей, гражданам, которые требуют улучшения жилищных условий, из бюджета оплачивается 30% стоимости квартир в зданиях с высокой степенью готовности. Остальные 70% должен инвестировать покупатель, возможно, за счет банковского кредита. В рамках этой программы Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства определило 459 недостроенных объектов, завершение строительства которых оценено в 5,4 млрд грн. Суммарно государство направит в 2011 году в отрасль только 1 млрд грн.

В следующем году правительство обещает отрасли 10 млрд грн, но застройщики в это не верят. В 2010 году сумма, предназначенная в госбюджете для строительства жилья, была урезана на 650 млн грн, до 390 млн грн, а обещанные 625 млн грн кредитов Ощадбанка и Укрэксимбанка так и не были выданы. В начале 2011 года финансирование снова урезали – с 340 млн грн до 150 млн грн. Даже если государство выделит часть инвестиций, освоить их будет непросто. "Чтобы стать участником программы и получить доступное жилье, покупателю необходимо встать в очередь и пройти ряд бюрократических процедур. Поэтому клиенты, у которых есть средства, будут ждать адекватного предложения на первичном рынке, а не получать жилье через программу",– сообщает Николай Багаев.

Улучшить ситуацию парламент попытался с помощью закона "О регулировании градостроительной деятельности", вступившего в силу 17 марта. Он устанавливает выдачу разрешений на строительство по принципу "единого окна" за меньший срок (сокращен с 6 месяцев до 50 дней), а ввод объектов в эксплуатацию местные власти должны осуществлять за 10 дней. Закон уменьшил перечень разрешительных документов и согласительных процедур с 93 до 23, а время получения сократилось с 12 до 2 месяцев. "Эти законодательные инициативы вряд ли изменят ситуацию к лучшему. У девелоперов пока нет средств на достройку и строительство жилья. Кроме того, в законе не прописаны ключевые процедуры, без которых он работать не будет",– считает генеральный директор Global Solutions Сергей Тумасов.

Снова в долг

Увеличить жилищное строительство можно за счет ипотеки, которая возобновилась полгода назад. "Мы ожидаем плавного увеличения количества сделок в этом году. Достаточно много банков уже выдают кредиты на покупку жилья",– говорит член правления Пиреус Банка Дмитрий Мусиенко. По данным компании "Простобанк Консалтинг", ипотечные кредиты предоставляют 28 банков, в том числе 16 – на первичном рынке. Средняя ставка составляет 21,2%, первый взнос – 30-50%. По словам начальника управления состоятельных клиентов Укрсоцбанка Ольги Шостак, банкам интересно финансировать покупку жилья на вторичном рынке, поскольку у кредита есть "твердый залог": "Потенциальные клиенты стали меньше бояться брать кредиты, банки смягчили подходы к оценке платежеспособности покупателя, упростили условия кредитования". "Исходя из текущей тенденции снижения депозитных ставок, клиент автоматически уже через год получит снижение кредитной ставки минимум на 0,5-1%",– полагает господин Мусиенко. "Рынок не оживет, пока аренда жилья дешевле, чем ипотека. Оптимальная ставка не должна быть выше 15%",– отмечает президент ССНУ Александр Рубанов.

Аналитики уверены, что потенциальные клиенты решатся на заключение сделки ближе к осени, когда стоимость жилья начнет расти, хоть и немного – на 1-1,2%. "Это спровоцирует увеличение сделок на рынке жилья, поскольку люди поймут, что осень – единственный период, когда можно будет приобрести квартиру по низкой цене. При стабильной экономической ситуации весной 2012 года цены увеличатся до 5%",– считает Николай Багаев. "Стоимость кв. м объективно ограничена себестоимостью жилья, и ниже она быть не может. Поэтому нужно торопиться покупать жилье по оптимальной цене уже сейчас",– призывает господин Тумасов. "Следует опасаться ситуации, подобной 2006 году, когда в связи с ажиотажным спросом стоимость жилья в центре Киева увеличилась в 6 раз, а в больших городах цена квартир выросла на 60%",– предупреждает Лев Парцхаладзе.

Сергей Злыдень, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины

"Средний класс будет брать короткие кредиты"

- Как бы вы могли охарактеризовать ситуацию на вторичном рынке недвижимости?
– Мы первыми заговорили о том, что рынок достиг дна еще осенью 2010 года. Тогда мы прогнозировали, что оживление будет небольшим и рынок станет топтаться на месте. Этой весной произойдет небольшое снижение, в среднем по Украине до 5%. Далее последуют летняя стагнация и оживление рынка осенью – причем не в плане стоимости, а за счет увеличения количества сделок. Люди будут проводить операции с недвижимостью в зависимости от своих нужд: кто-то будет покупать, а кто-то брать короткий ипотечный кредит. Наши банки-партнеры ожидают осенью снижения процентной ставки до 15%, а это уровень докризисных гривневых кредитов. Сейчас среднерыночная ставка по ипотечным займам – 16-18%.
– Почему развитие рынка ожидается именно осенью?
– К осени начнется сближение спроса и предложения, разница цен между которыми сейчас составляет 15%. До кризиса операциями с недвижимостью, как правило, занимались трейдеры, которые уже возвращаются на первичный рынок, либо люди со средним достатком и стабильным доходом. Из-за того что средний класс получил максимальный финансовый удар, рынок недвижимости остановился. Сейчас средний класс будет брать короткие кредиты на сумму до $20 тыс.– займы с ежемесячной выплатой $300-500. Мы опасаемся, что массовое оживление рынка спровоцирует подорожание 1 кв. м на 5-7%, что опять может затормозить развитие рынка – до весны 2012 года.
– А каковы перспективы рынка первичного жилья?
– I квартал показал, что стройки ожили, по крайней мере в столице. Радует то, что на первичном рынке элитное жилье бизнес-класса пользуется спросом как капиталовложение. Замороженные стройки есть, но 70-80% из них изначально были проблемными и остановились бы из-за отсутствия финансирования или проблем с документацией. Такие объекты сейчас выставляются на тендер, чтобы их приобрели для достройки. Строительство объектов эконом-класса в спальных районах не останавливалось, а лишь задерживалось, максимум до полугода. Плохо, что за 2010 год не было решений Киевсовета о выделении новых земель крупным застройщикам под строительство жилья.
– Что происходит с рынком жилья в регионах?
– В крупнейших городах страны ситуация очень похожа на столичную, но с задержкой на полгода-год. Первичный рынок оживляется в Одессе, Львове, Днепропетровске, Донецке. В менее крупных городах ситуация пока депрессивная – все еще снижаются цены в Сумах, Чернигове, Кировограде, Луцке.
– Как отличается стоимость жилья в зависимости от региона?
– Традиционно в западных областях жилье немного дороже, чем на востоке. Это связано с тем, что плотность населения на западе страны значительно выше и часть жителей получают дополнительный доход за рубежом и вкладывают средства в недвижимость в Ужгороде, Львове, Ивано-Франковске. При этом Хмельницкая, Ровенская, Волынская области – пока депрессивные территории.

Николай Толмачев, генеральный директор девелоперско-строительной компании ТММ

"Если у клиента есть средства, лучше вкладывать их в недвижимость сейчас"

– Можно ли говорить, что кризис на рынке недвижимости закончился?
– Действительно, рынок сейчас находится в устойчивом положении, наметились тренды роста объемов сделок, строительных работ и цен. Например, если в кризис стоимость жилья премиум-класса в Киеве составляла $3 тыс. за кв. м, то за 2 года она поднялась до $4 тыс. Жилье бизнес-класса также подорожало – на 10-15%. Эконом-класс сегодня не показал роста, поскольку на первичном рынке есть дешевое предложение. Но объемы продаж за 2009-2010 годы увеличились на 30-35% – это тоже очень хороший признак для рынка.
– Какое жилье сейчас более популярно у потребителей: новостройки или вторичное?
– Оба сегмента пользуются спросом. ТММ мало представлена на вторичном рынке, но наши объекты попадают туда после сдачи в эксплуатацию. Позитивная динамика наметилась с весны прошлого года: объем сделок на вторичном рынке за последний год увеличился на 65%, а на первичном – на 43%. В этом году ожидать такого активного роста уже не следует, думаю, сейчас наступила фаза стабилизации.
– На какое жилье спрос максимальный? Что вы посоветуете купить клиенту, располагающему средствами?
– До сих пор остается ажиотажный спрос на малогабаритные однокомнатные квартиры, так называемые "малосемейки". Это – наиболее доступное жилье, причем как на вторичном, так и на первичном рынке. Сейчас у застройщиков и риэлторов нет ни одной непроданной однокомнатной квартиры. В связи с тем что спрос на них превышает предложение, такие квартиры стали дефицитным товаром, и теперь квадратный метр в однокомнатной квартире на 20% дороже, чем в трехкомнатной. Торговать большими квартирами при отсутствии острого спроса и ипотеки очень сложно. Поэтому, если у клиента есть средства, лучше вкладывать их в недвижимость сейчас. Думаю, мы уже достигли дна, и цены больше не снизятся.
– Как вы оцениваете законодательные инициативы по выведению отрасли из кризиса?
– Принятие закона об упрощении порядка выдачи разрешений на строительство было необходимо еще пять лет назад. А сейчас нужно срочно разработать положения, которые позволят осуществлять процедуры, прописанные в законе. Чтобы сделать прорыв и улучшить ситуацию в отрасли, я бы предложил два радикальных шага. Во-первых, отменить для застройщиков НДС, как это в свое время сделала Турция. Во-вторых, дать банкам доступ к длинным ресурсам, чтобы они смогли предоставлять ипотеку минимум на три года. Сейчас у кредитных учреждений нет возможности получить рефинансирование НБУ на срок больше трех месяцев. Но самой главной задачей государства, на мой взгляд, должно быть его участие в строительстве и развитии инфраструктуры. Сейчас девелопер вынужден вкладывать деньги в инженерные сети города – это повышает цену квадратного метра жилья. Но без этого он не сможет подключить объект к водоснабжению, канализации и электроэнергии. Эту ситуацию нужно менять.