Ни за что не в ответе

Дарья Кутецкая, "Эксперт", №20, 2010

http://expert.ua/articles/16/0/7729/

Депутаты увеличили полномочия застройщиков, переложив риски на плечи частных инвесторов

Верховная Рада минимизировала ответственность застройщиков перед инвесторами, приняв 11 мая во втором чтении законопроект «О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно усовершенствования государственного регулирования в сфере строительства жилья».

Документ был зарегистрирован в парламенте в мае 2008-го и принят в первом чтении в марте 2009 года. Согласно первоначальной версии, застройщику вменялось страхование строительно-монтажных рисков и имущественных прав дольщиков. Причем страховыми случаями считалось увеличение сроков строительства и некачественное выполнение работ. Предъявить страховку застройщик был обязан при создании фонда финансирования строительства (ФФС). Теперь такая норма из документа исчезла. «Это снизит финансовую нагрузку строителей и поможет удешевить квадратный метр жилья», — уверен заместитель председателя парламентского комитета по вопросам строительства Юрий Сербин (связан со строительной компанией «Экобуд»). А вот юристы, напротив, считают, что эта норма стала препятствием на пути новых «Элита-центров».

Кроме того, депутаты отменили требование к наличию собственного капитала у застройщика в размере одного миллиона евро. Из законопроекта также исчезла норма, гарантирующая покупателям, которые уже заплатили деньги, но еще не получили жилье, возврат инвестиций в случае форс-мажора.

По словам адвоката юридической фирмы «Василь Кисиль и партнеры» Натальи Доценко-Белоус, принятый законопроект расширил перечень допустимых способов привлечения строителями средств. «Если раньше допустимый перечень включал финансово-кредитные механизмы, институты совместного инвестирования, пенсионные фонды и целевые облигации, то теперь для финансирования жилищного строительства допустимы любые способы, которые определены законами», — поясняет адвокат. К примеру, теперь вместо традиционных ФФС можно использовать жилищно-строительные кооперативы или закладные.

Правда, застройщики и раньше прибегали к их использованию, пользуясь лазейками в законодательстве. Например, застройщик (управляющий ФФС) создавал кооператив, и все желающие приобрести квартиру становились его членами после внесения взноса, равного стоимости покупаемого жилья. Когда дом сдавался в эксплуатацию, кооператив распускался, и всем его участникам возвращали взносы, но уже не деньгами, а квадратными метрами. Такой «финт ушами» помогал застройщику сэкономить до трех процентов от оборота ФФС (создание ФФС стоит около одного процента от его оборота, а обслуживание — 1–2%).

Старший партнер юридической фирмы Arzinger Тимур Бондарев отмечает появившееся дополнение к ст. 29 Закона «О планировании и застройке территорий». Теперь для получения разрешения на выполнение строительных работ иностранные застройщики обязаны подать документ, подтверждающий факт привлечения украинцев (физ- и юрлиц) к выполнению строительно-монтажных работ в размере не менее 90% от общего объема. Кроме того, иностранцы на территории Украины должны будут использовать не менее 50% местных материалов. «С одной стороны, положение направлено на защиту интересов национального производителя и трудоустройство граждан Украины. С другой, такие высокие требования не добавят нашему рынку привлекательности для иностранных застройщиков», — замечает Бондарев. Вероятно, для обхода нормы иноземные застройщики будут действовать через дочерние предприятия – резиденты Украины.

Вообще способов обхода защищающих частного инвестора норм — масса. Например, вопрос со страхованием качества работ и имущества дольщиков можно было бы решить, по признанию игроков рынка, буквально за 100 долларов. Документ не описывал требований к страховым компаниям и не содержал типового договора страхования. Поэтому его, договорившись со страховщиком и, может быть, с чиновником-контролером, можно было бы составить так, чтобы при необходимости признать соглашение недействительным. И тогда можно не платить пострадавшему инвестору в случае наступления страхового случая.

Если бы депутаты действительно переживали за судьбу дольщиков, то запретили бы продавать застройщикам квартиры до ввода жилья в эксплуатацию. Это наиболее действенный механизм, который может предотвратить появление новых афер, подобных той, которую провернула компания «Элита-центр».