Наша заслуга не в том, что мы заработали в 2011 году 8% против минус 2% в среднем по рынку, а в том, что мы зарабатываем каждый год

РЦБ.РФ, ’02.2012

http://www.rcb.ru/rcb/2012-02/120625/

Интервью с генеральным директором УК «Капиталъ ПИФ» Романом Шемендюком

РЦБ:Год 2011-й был сложным для многих управляющих компаний. Каковы результаты вашей компании?

Р. Ш. Из-за низкой волатильности рынка недвижимости (УК «Капиталъ ПИФ» специализируется на инвестициях именно на этом рынке) его результаты находятся в противофазе с показателями фондового рынка. Уже второй раз (2008 и 2011 гг.) мы получаем положительную доходность, в то время как финансовые рынки показывают отрицательную, и это нельзя объяснить только удачной инвестиционной стратегией или искусством управления. Просто на рынке недвижимости кризисные явления отражаются гораздо позже, чем на финансовом и фондовом рынках, реагирующих острее и глубже и быстрее восстанавливающихся.

Поэтому в 2009 г. у нас были положительные результаты, но меньше, чем у тех, кто работал на рынке акций, который восстановился гораздо быстрее, чем рынок недвижимости, т. е. в 2009 г. волна кризиса отразилась на нас со сдвигом примерно на 1—1,5 года. Это вовсе не значит, что вслед за падением фондовых рынков в 2011 г. то же самое произойдет с рынком недвижимости в 2012 г. В прошлом году наша доходность составляла по фондам от 8 до 12%. Понятно, что на фоне отрицательных или низких положительных значений доходности у основной массы управляющих компаний наши результаты в глазах инвесторов выглядят очень достойно.

РЦБ:Почему фонды недвижимости работают так стабильно?

Р. Ш. Основная характеристика — независимость от финансового и фондового рынков на коротком промежутке времени. В кризис плохо всем, но рынок недвижимости двигается вниз крайне неохотно. Акции могут всего за день подняться на 3—6%, а вот подорожание недвижимости за месяц на 10% для покупателей будет огромным потрясением, так как серьезно снизит покупательную способность. Многое зависит и от искусства выбора объекта инвестиций — в одном и том же сегменте рынка можно проинвестировать как удачно, так и неудачно. Важно все: география, условия сделки, месторасположение, качество строительства и т. д. Спрос на рынке недвижимости сейчас становится более избирательным, бума нет, предложение постепенно восстанавливается, но спрос все равно превышает. По классической схеме рынок акций за 20 лет в любом случае вырастет, но в течение этого периода будут происходить резкие колебания. А на рынке недвижимости характер колебаний более спокойный. Для долгосрочного инвестора, например пенсионных фондов, это очень важный показатель, особенно при современном нормативном регулировании, когда на ежегодную отчетную дату — 31 декабря они обязаны показать положительные результаты инвестирования. Поэтому нужен инструмент, который стабилизирует общий портфель. Таким инструментом и являются паи ЗПИФов, которые должны использоваться именно как стабилизирующий инструмент — от 10 до 20% в портфеле в зависимости от того, какая доля приходится на акции и облигации.

Чем агрессивнее политика управляющей компании или пенсионного фонда, тем больше должна быть доля этого стабилизирующего фактора, потому что по доходности мы сравниваем себя с рынком облигаций второго эшелона, т. е. мы не пытаемся обогнать рынок акций, когда он растет. Составляющая инвестиций в недвижимость должна быть соразмерна рискам, которые принимаются к портфелю за счет акций и облигаций. По-моему, многие пенсионные фонды, обжегшись в 2011 г. и вспоминая 2008 г., в 2012 г. занимают очень консервативную позицию, что тоже может иметь негативные последствия. Понятно, что они боятся получить убытки, но в ежедневной борьбе между страхом и жадностью побеждает страх. Все ведут очень консервативную политику, но пройдет год, и из полученной доходности деньги будут направлены на вознаграждение управляющих компаний, содержание штата пенсионного фонда, и для распределения по пенсионным счетам останется совсем небольшая сумма.

Сейчас пенсионные фонды боятся понести убытки по портфелю из-за претензий со стороны руководителей и собственников, но если они по этой причине станут работать слишком осторожно, то заработают мало денег. И вот тогда начнут роптать клиенты фондов — будущие пенсионеры, а это уже другая крайность. Чтобы распределить деньги по счетам и при этом покрыть инфляцию, а значит, заработать больше инфляции хотя бы на 20%, необходимо рисковать, т. е. покупать акции, облигации с повышенной доходностью, иначе начнешь задумываться о целесообразности всей системы управления пенсионными деньгами — ведь можно просто положить деньги в банк. Соответственно, встанет вопрос о том, как сбалансировать портфель. И тут, я надеюсь, многие вспомнят про инвестиции в недвижимость. Наша заслуга не в том, что мы заработали в 2011 г. 8% против минус 2% в среднем по рынку, а в том, что мы стабильно зарабатываем каждый год.

РЦБ:В чем принципиальное отличие вашей компании от УК, инвестирующей в акции?

Р. Ш. Роль управляющей компании, которая покупает акции и облигации, достаточно пассивная, потому что она не может повлиять на их рост, а реагирует по факту дефолта или иного ухудшения ситуации, при том что возможностей выровнять ситуацию не так много. А на рынке недвижимости управляющая компания прямо участвует в создании добавленной стоимости и формировании дохода на инвестиции — как на стадии входа в проект, так и на этапе выхода из него (продажи конечным покупателям).

Мы сами выбираем конкретный объект недвижимости, который будет построен на деньги наших фондов, проверяем ценообразование и себестоимость. Постоянно контролируем процесс строительства и при необходимости имеем возможность влиять на застройщика, так как являемся для него мажоритарным источником финансирования. Также мы сами определяем систему, политику продаж и даже цену реализации каждой квартиры розничным покупателям. Работа с покупателями ведется через агентства, но при этом каждый договор мы подписываем от своего имени. И хотя мы не позиционируем себя как девелоперы и не берем на себя девелоперских рисков, однако по пониманию «стройки» и процессов, в которые инвестируем деньги пайщиков, мы находимся на их уровне.

РЦБ:До кризиса 2008 г. многие инвесторы вложились в землю в Московской области. Сейчас это не очень ликвидный актив. Какую стратегию поведения Вы могли бы рекомендовать таким инвесторам?

Р. Ш. По сложности процесс инвестирования на рынке недвижимости можно сравнить с развитием детей: сначала они учатся ползать, потом сидеть, ходить, бегать и т. д. Инвестиции в землю — это уже этап если не бега, то быстрой ходьбы, потому что отдача от вложений в земельный участок зависит от большего числа факторов, оценить которые достаточно сложно, и вероятность промаха очень велика. Пример: между двумя построенными коттеджными поселками оказался участок земли, и собственники возвели на нем склад, что, естественно, негативно сказывается на продаже домов в этих поселках. Многие неопытные инвесторы покупают не самые лучшие проекты, а потом не знают, что с ними делать. И на рынке земли такое может быть сплошь и рядом, потому что это более высокий уровень риска. Общего рецепта для таких инвесторов в текущей ситуации не существует — все зависит от конкретного участка, инвестиционных ожиданий и возможностей самого инвестора.

РЦБ:А в чем преимущества вложений в другие сегменты на рынке недвижимости?

Р. Ш. Наша компания специализируется на строительстве многоэтажного жилья в сегменте эконом-класса, промахнуться в этом сегменте гораздо сложнее. Мы тоже можем оказаться в ситуации, когда цена продажи объекта будет ниже ожидаемой. Но если строится много, а спрос большой и распыленный, цена не может быть в 2 раза меньше, чем мы первоначально рассчитывали.

Преимущество эконом-класса заключается в том, что узнать точность ценовых прогнозов можно уже через 6 мес., когда объект выставлен на продажу, и данные можно сверять практически ежемесячно.

На рынке коммерческой недвижимости ситуация иная. Например, вы финансируете строительство торгово-развлека­тельного центра или офисного здания, исходя из предположения, что объект будет на 80% заполнен арендаторами, ставка — не менее 550 долл./м, контракты — 3-летние, и тогда инвестор купит его с доходностью 9% годовых. На этом строятся расчеты, происходит привлечение кредитных и инвестиционных денег, на что уходит 3 года, и на протяжении всего этого времени инвестор должен верить всем этим расчетам. Точность прогноза подтвердится только тогда, когда объект будет продан.

Именно поэтому мы рекомендуем НПФам начинать с включения в портфель инвестиций в недвижимость эконом-класса, прежде чем выходить на более сложные сегменты.

РЦБ:Как влияют изменения в законодательстве и налогообложении на бизнес компании? Какие поправки для повышения эффективности деятельности таких фондов Вы могли бы предложить?

Р. Ш. В части законодательства есть несколько элементов, которые для нас сейчас важны.

Во-первых, это годовой срок отчетности о результатах инвестирования для пенсионных фондов. Многие управляющие компании, работающие с деньгами НПФов, опасаются в настоящий момент покупать долгосрочный продукт. На рынке недвижимости, пока дома не достроены и не проданы, денег тоже нет. Можно продать оптом, но потери будут несоизмеримы. Это инвестиции на 3—5 лет, поэтому должны предлагаться такие условия, чтобы управляющие компании не боялись работать в этом сегменте.

Во-вторых, это допуск пенсионных накоплений для инвестиций в ЗПИФы недвижимости. Сейчас инвестиции на рынке недвижимости разрешены только на пенсионные резервы, на пенсионные накопления это делать невозможно, а основная масса «длинных» денег сейчас концентрируется именно в этой категории. И скорость формирования этой массы настолько высока, что управляющие компании сталкиваются с проблемами их размещения. И ВЭБ, и частные управляющие компании сталкиваются с тем, что финансовый и фондовый рынки слишком узкие, а требования на них очень жесткие. Поэтому надеюсь, что в ближайшее время будут внесены поправки в законодательство, которые разрешат для инвестирования такие инструменты, как рентные фонды (как более спокойный инструмент инвестиций в недвижимость), а может быть, и так называемые строительные фонды.

В-третьих, выравнивание условий по НДС для построенного и строящегося жилья. Сейчас при продаже физлицам квартир на стадии строительства по договорам, оформленным в соответствии с Законом № 214-ФЗ, ЗПИФ платит НДС, что снижает эффективность инвестиций. А после того как дом построен и получено право собственности, продажа квартир уже не облагается НДС.

РЦБ:Готовы ли вы к негативному сценарию развития событий в экономике в мире и России? Как изменится стратегия бизнеса в этом случае?

Р. Ш. При инвестировании в строительство главное — наличие дельты между себестоимостью и продажами и чтобы в этой дельте хватило места для заработка девелоперу, подрядчику и инвестору. Кризис 2009 г. негативно отразился на наших показателях, потому что цены на жилье уже упали, а инвестиционная себестоимость еще держалась на прежнем уровне и, как следствие, маржа сократилась настолько, что инвестору там не осталось места. Именно поэтому многие проекты замораживались или не начинались. Для управляющих компаний, специализирующихся на рынке строительства и недвижимости, это было сложное время: деньги есть, доходность надо дать, а заработать негде. В случае если мы предвидим снижение цен на рынке жилья — наша маржа в моделях падает, и мы не финансируем новые проекты, а сосредотачиваемся на достройке старых объектов.

Естественно, такие используемые нами защитные меры, как диверсификация портфеля и принцип «песочных часов» при финансировании строительства, получат дальнейшее развитие в случае негативного сценария развития событий.

Но в целом мы позитивно смотрим в будущее рынка недвижимости. Так, ситуация с рождаемостью улучшается, есть ожидание, что в ближайшее время ЦБ РФ начнет работать над снижением ставок и инфляции, следовательно, ипотека начнет дешеветь, а это очень сильный стимул для приобретения жилья. Уже сейчас объем ипотечного кредитования превысил докризисные показатели, что свидетельствует о росте покупательского спроса. В то же время объемы строительства еще далеки до возвращения на докризисные показатели. И еще один положительный момент, который мы отмечаем: возвращение инвестиционного капитала физических лиц на рынок недвижимости. Сильно снизились ставки по депозитам, крайне сложно заработать на валюте, поэтому частные инвесторы постепенно возвращаются на рынок недвижимости.

А на этом рынке сложилась благоприятная ситуация — себестоимость строительства сейчас пока еще достаточно низкая после кризиса, а спрос уже достигает докризисного уровня, и мы видим хорошие перспективы динамики восстановления цен на жилье. Такие условия дают хорошую возможность заработать тем, кто готов делать инвестиции именно сейчас.