Без инвесторов, без спекулянтов

Василий Можар, "Эксперт", №7, 2011

http://expert.ua/articles/16/0/8561

Итоги первых двух месяцев нынешнего года ясно демонстрируют, что рынок жилой недвижимости будет развиваться по прошлогоднему сценарию — мнение Василия Можара

Жилая недвижимость всегда рассматривалась инвесторами как возможность сохранить свои деньги. В докризисные годы количество инвестиционных сделок превышало половину от общего числа проведенных на рынке операций. За время кризиса оно приблизилось к нулю, а рынок и не думает возвращаться к ситуации 2007-го.

Итоги первых двух месяцев нынешнего года ясно демонстрируют, что рынок жилой недвижимости будет развиваться по прошлогоднему сценарию. Цены останутся прежними. Возможны небольшие колебания, но они не встретят поддержки со стороны покупателей.

В прошлом году на первичном рынке наблюдались колебания в пределах пяти-семи процентов. На мой взгляд, это было вызвано желанием строительных компаний расшевелить рынок, найти оптимальные ценовые предложения, стимулировать потенциальных клиентов. Однако рынок недвижимости оказался чрезвычайно инерционен — такие шаги не принесли желаемых результатов. Значит, и в этом году рынок не дождется возвращения инвестиционного капитала и должен будет рассчитывать только на конечного потребителя.

Впрочем, главной задачей минувшего года у застройщиков было уменьшение отставания темпов строительства от плановых. Предварительные показатели на уровне одного миллиона квадратных метров жилья, введенного в эксплуатацию в Киеве, показывают, что своей цели строители достигли. (В 2008-м введено 1,436 млн кв. м, а в 2009-м — 0,948 млн кв. м. — «Эксперт».) Большинство строительных фирм в 2010 году стимулировали рынок дополнительными скидками от пяти до 15%. Два десятка застройщиков по 40 объектам предоставляли не только скидки, но и предлагали рассрочку. Каждая пятая строительная компания взяла себе в ипотечные партнеры банки, которые решились кредитовать покупку недвижимости, — Дочерний банк Сбербанка РФ, Укрсоцбанк, «Киевская Русь», ПриватБанк, «Аркада», «Форум». Правда, ипотечные ставки были гораздо выше, чем в докризисные годы. Но я уверен, что в нынешнем году они снизятся до 15–16% годовых.

Сегодня средняя цена квадратного метра жилья экономкласса на столичной «первичке» составляет примерно 11 тыс. гривен, а на вторичном рынке — 14 тыс. гривен. Причем на протяжении второго полугодия 2010 года «вторичка» незначительно подешевела (–3,4%). Самое дешевое жилье предлагал «Киевгорстрой», которому принадлежит около 20% на рынке первичного жилья. Как правило, его ценовые предложения на десяток процентов ниже, чем у конкурентов. В Киевской области средняя цена квадратного метра на 36% меньше, чем в столице, — примерно семь тысяч гривен.

С точки зрения распределения предложения по классам, рынок мало изменился с докризисного периода: три четверти всех предложений приходится на долю экономжилья, 17% — элитное жилье и восемь процентов — социальное. В целом же на столичном рынке в прошлом году активно рекламировалось около 119 домов, из которых 86 находится непосредственно в самом Киеве, а 33 — в области. Таким образом, 82 строительные компании предлагали в течение года к продаже 11–12 тыс. квартир.

Примечательно, что в результате кризиса в структуре предложения значительно увеличилась доля квартир в готовых домах. Из всего рекламируемого жилья 40,3% уже введено в эксплуатацию (79% квартир, как и раньше, предлагаются без отделки). Следует отметить, что в целом существующего предложения хватает для удовлетворения текущего спроса, но есть дефицит в сегменте малогабаритных и однокомнатных квартир. Этот фактор, а также упомянутая относительная дешевизна жилья в области может вызвать отток покупателей из столицы в Киевскую область.

В этом году на цены традиционно будут влиять удорожание энергоносителей, сырья, фискальная политика государства, технические условия, которые выдают фирмам-застройщикам такие монополисты, как «Киевэнерго» и «Киевводоканал» (исполнение этих ТУ занимает 20–30% в структуре себестоимости строительства), а также новые законодательные инициативы. В частности, Налоговый кодекс, закон о госбюджете-2011, принятие Киевсоветом «Программы социально-экономического развития Киева на 2011 год» и откорректированный с подачи президента Закон «О регулировании градостроительной деятельности», который изменит правила игры на рынке в лучшую сторону и позволит уменьшить себестоимость строительства.

Особо хочу отметить принятый бюджет Киева на 2011 год, который в отличие от прошлогоднего финансового плана столицы достаточно реалистичен. Положительным новшеством является норма учета затрат на строительство инженерных сетей. Согласно ей, если застройщик при возведении дома проложил коммунальные сети за пределами своего стройучастка, то эти затраты ему должны компенсировать за счет паевого взноса на развитие города. То есть строительная фирма будет платить меньший паевой взнос или не платить его вовсе до тех пор, пока не покроет свои расходы, связанные с прокладкой сетей. Правда, норма будет действовать в том случае, если застройщик передаст сети в коммунальную собственность города. Инициатива, безусловно, хорошая, но на практике ее применить невозможно, поскольку отсутствует порядок передачи и не назначен орган, который примет новые сети.

В начале года цены сохраняли стабильность. Думаю, в середине года возможно удорожание жилья на «первичке» на 8–12% (в рамках общего подорожания уровня жизни). Клиентов по-прежнему будут интересовать объекты с максимальной степенью готовности. Причем предпочтение украинцы станут отдавать застройщикам, имеющим долгую и положительную историю работы на рынке. Отсутствие у большинства строительных компаний программ освоения новых земельных участков может привести к концу 2011-го к дефициту жилья в столице. Это еще один фактор, который сыграет на руку застройщикам, возводящим жилье в Киевской области.